重磅新闻 | EB-5遭遇史上最大规模集体诉讼!骗局不断,如何擦亮你的双眼?

时间:2016-11-17 分类:美国新闻
美国时间11月14日,53位中国和5位伊朗EB-5投资者,在佛州联邦法院,向33位被告,提起民事诉讼,控告EB-5欺诈。据悉,这是史上原被告人数规模最大的,EB-5集体诉讼。
EB5投资者提起诉讼
 
该EB-5项目,是2013-2014年间,在中国大陆投资者为主募集的,名为棕榈滩(Palm House Hotel)的项目,由79位EB5投资者与南大西洋区域中心(SOUTH ATLANTIC REGIONAL CENTER)设立了Palm House Hotel LLLP公司,为Palm House LLC借款3950万美元,用于一个79间客房的豪华酒店的翻新项目。Palm House LLC是160 Royal Palm LLC的母公司,160 Royal Palm LLC持有酒店的所有权,项目地址:160 Royal Palm Way, Palm Beach, FL。
 
在起诉书中,58位EB-5投资者控告33位原告,隐瞒误导欺诈投资者,参与该项目的投资(每人50万美金和4万美金发行费)。
EB5投资者控告33位原告
 
起诉书声称,被告有如下虚假宣传:
 
◆ I-526申请被拒的100%还款担保;
◆ 所有投资款将被投资到Palm House Hotel中;
◆ 项目将创造930个就业,并且将仅仅募集79个投资者;
◆ EB-5投资者的资金,将是第三笔并且是最后一笔资金,开发商已经投入了至少2200万美金,并且银行也做过尽职调查并借款超过2900万美金;
◆ EB-5资金将置于监管账户,并且开发商的2200万和银行的2900万将先期注入项目;
◆ 项目完工前的,当前价值为1.1-1.37亿;
◆ 该项目的前期投资者已经获批;
◆ 该项目有完工保险;政府承诺该酒店将建设完工,并且这将是Palm Beach获批的最后一家五星级酒店;
◆ 开发商Robert Matthews,是一家美国著名的房地产开发商;
◆ 川普和克林顿将成为该酒店的专家委员会,并将扮演重要角色。
改EB5项目存在虚假宣传
 
而事实却是:
 
◆ 被告宣称所有投资款将被置于监管账户,直到投资者的I-526获批。但是,投资款一旦打进PNC银行的监管账户,随即被划入其他帐号,供被告用于个人挥霍,包括6000万美金的游艇码头等其他非项目支出。
 
◆ 被告伪造并出示获批函,宣称I-526申请被拒的100%还款担保。但是,投资者EB-5被拒后,约定90天内退款,但至今未收到退款。
 
◆ 投资者的I-526申请被拒,而被告一直宣称,正在找大牌律师申述,并威胁如果投资者要求退款另换项目,则将变更优先日,并将致使小孩超龄。
 
◆ 被告宣称只招募79名投资者,但是实际招募数超过了90人。
 
◆ 被告宣称物业价值1.1-1.37亿美元,但实际是花费1000万美元购买的法拍屋。
 
◆ 被告宣称项目已获批,并出示相关获批文件,但是实际上并未有任何投资者获批。
 
◆ 被告宣称项目有完工保险,但并非如此。
 
◆ 被告宣称项目有政府担保的五星级酒店,但是事实上在投资者投资之前,政府已经在每天对该项目处以2000美金的罚款。
 
◆ 被告宣称该项目有抵押,但是该物业已经在2013年8月被开发商抵押给前物业拥有者,但是该笔抵押直到2014年3月才做了登记。据此,EB-5投资者认为,前物业拥有者,拖延7个月直到EB-5资金基本到位才进行抵押登记,致使投资者在尽职调查中,误以为该物业能为投资者设立抵押,并据此认为前物业拥有者是此诈骗案的共犯,并将其列为共同被告。据诉状披露,原酒店物业持有人,在2013年8月以10美元的售价和该物业的2700万美元抵押权,转手给现任开发商,但该抵押权直到2014年3月才进行登记。
 
◆ 被告宣称,克林顿和川普是该酒店的专家委员会。但是,从未有过该委员会。
 
◆ 被告宣称,项目接近完工,并将于2013/2014年度完工。但,至今未能完工。
 
◆ 被告宣称,开发商的2200万和银行的2900万,EB-5资金只占43%。但是,开发商和银行从未注资(参见#8)。
 
◆ 在Palm Beach,被告之开发商,安排原告的代理与川普见面并合影,以证明其为美国社会的重要、富有和值得信赖的开发商。
 
◆ 在Palm Beach,被告雇用“工人”在项目现场,“表演”开工进展。
 
◆ 被告从未披露,项目建筑承包商,并无相关资质。
该EB5项目存在很多问题
 
原告为53名中国EB-5投资者和5名伊朗投资者,被告为JOSEPH WALSH父子及其所有的SOUTH ATLANTIC REGIONAL CENTER和USREDA律所,开发商ROBERT MATTHEWS等夫妇兄弟,房产项目公司,以及相关营销机构,共计33位个人及公司。
 
据悉,这个项目在2013/2014年在国内开始募集,2015年2月投资者收到NOID(拒签意向通知),曾签署文件同意新政申述,在2015年7月正式被拒,开始了漫长维权路,一直到2016年2月,委托律师开始了调查取证,并于2016年11月14日,正式递交民事诉讼。同时,在上个月,美方已经刑事立案,进行调查取证。
 
 
值得注意的是,USICS的审批环节,对该项目进行了详尽实际调查,拒签文件披露了该酒店物业的几经转变过程,开发商实际出资未到位等情况,也正是该信息引起相关投资者的警觉。
 
前有芝加哥会议中心、西雅图Path America和佛蒙特Jay Peak,这些历史大案都有一个特点,区域中心和项目方实为一体,恶意控制项目和资金。而Palm Beach House项目,区域中心和开发商,甚至前开发商,三方机构(个人)牵涉其中,被列为共谋被告。该现象,值得业内警醒。
 
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